Tartalomjegyzék
A lakáshitel felvétel és igénylés banki folyamata
1.) A lakáshitel kérelmek dokumentációinak átvétele és ellenőrzése:
Minden szükséges nyomtatványt kitöltöttünk, illetve beszereztünk-e?
A banki alkalmazott leellenőrzi, hogy az adott lakásvásárlási hitel igényléséhez szükséges minden igazolás, irat és nyomtatvány megvan-e a lakásvásárlási jelzáloghitel kérelmi „csomagban”. Ha valami hiányzik, azt jelzi a hitelközvetítőnek és az ügyfélnek és rögzíti a bank ügyviteli rendszerében, hogy „pótlás alatt”.
(Fontos megjegyezni, hogy legtöbbször csak a hitelközvetítő vagy az ügyfél által leadott hiánytalan lakáshitel kérelmi csomag beadása után kezdődik el a hitelbírálati folyamat – néhány speciális esetet kivéve, pl. hiteligénylés előtti előzetes értékbecslés)
A BAR (KHR) nyilvántartás ellenőrzése
A lakáshitel ügyletben résztvevő összes szereplő személyes adatai alapján a banki hitelügyintéző lekérdezi a Központi Hitelinformációs Rendszerből, hogy található-e bármilyen negatív információ a szereplőkről. Az esetleges aktív vagy passzív KHR (BAR listás) információ kizárja a lakáshitel felvételt. A passzív KHR státusz akkor kezdődik, ha a teljes tartozást visszafizette már az adós. A passzív státusz csupán 1 évig marad fenn (a korábbi 5-évhez képest), azaz a késedelmes kölcsön visszafizetése után már csak 1 évig nem tud a „negatív adós” hitelt felvenni.
Megfelelően ki vannak-e töltve a lakáshitel kérelmi nyomtatványok?
A fentiek után egyesével átvizsgálásra kerülnek a beadott papírok, minden szükséges adat ki van-e töltve, a megfelelő lehetőségek vannak-e beikszelve. Ha hibát talál a banki ügyintéző, megkéri a hitelközvetítőt és az ügyfelet, hogy javítsák ki azt.
Jól vannak-e kitöltve az igazolások és nyilatkozatok? Érvényesek-e a dokumentumok határideje?
Az igazolások (pl. NAV igazolások, munkáltatói igazolás, banki igazolások és kivonatok) helyesen vannak-e kitöltve, az szerepel-e bennük, amit a bank megkíván és elvár, alá vannak-e írva és adott esetben le vannak-e pecsételve? Nem járt-e le valamelyik igazolás érvényessége, határideje? A munkáltatói vagy az APEH igazolás a kiállítástól számított 30 napig lehet érvényes, ezt követően újat kell benyújtani. Minden esetben kérheti független hitelközvetítője segítségét.
Lakás hitel igény minimálisan szükséges feltételeinek és paramétereinek ellenőrzése.
Fontos az elején tisztázni, hogy van-e olyan adat, tény amely akadályozza a lakáshitel kérelem beadását. Például az ügyfél munkaviszonyának hossza, az igénylő(k) életkora, az esetlegesen bevonandó személyekre vonatkozó dokumentumok megléte. (pl. kezes, társigénylő, haszonélvező). Ezen információk tisztázásában is elengedhetetlen a hitelközvetítő segítsége.
2.) A jelzáloghitel bírálat folyamata:
Adatrögzítés
A hitelügyintéző rögzíti a pénzintézet adminisztrációs rendszerében a lakáshitel igénylésre vonatkozó ügyfél –és ingatlanadatokat és az elérhetőségeket illetve minden további adatot. Ezek a rendszerek lépésről lépésre dolgozzák fel a folyamatot ezért általában addig „nem engedi tovább” a folyamatot a rendszer, amíg hiányzik valami. Ezért is fontos, hogy hiánytalan jelzáloghitel kérelmi csomagot adjon be a független hitelközvetítő vagy ügyfele. Ebben is segít az ön független hitel közvetítője.
Értékbecslés megrendelése
A legtöbb bank esetében az ügyviteli rendszer rendeli meg automatikusan az értékbecslést az adatok rögzítése közben, általában véletlenszerűen jelölve meg valamelyik értékbecslő partnerét.
Természetesen vannak hitelezők, akiknél az értékbecslést már a lakáshitel igénylés előtt el lehet végeztetni, a bank által kijelölt értékbecslő partnerek egyikével . Az értékbecslés legtöbbször 90 napig érvényes, a lejáratát követően újat lesz szükség a lakáshitel kérelem beadásakor csatolni, de ilyenkor elég egy felülvizsgálat a legtöbb helyen, ami már nem a teljes áron készül.
Értékbecslő keresi az ügyfelet
A megadott telefonszámon vagy más elérhetőségen időpontot egyeztetnek az ingatlan értékbecslésére. Általában az ingatlan tulajdonosának jelen kell lennie az értékbecsléskor, de ez nem kötelező mindenhol. Az értékbecslésről a legtöbb bank nem ad ki ügyfélpéldányt, amit az értékbecslési nyomtatvány tartalmaz is és ezt a lakáshitelt igénylő alá is ír.
Értékbecslési szakvélemény bankhoz történő visszajutása
Az értékbecslő vagy digitálisan vagy papír alapon küldi meg az értékbecslést a hitelezőnek.
Ingatlan paraméterek vizsgálata
A beérkezett értékbecslést a belső ingatlan szakértő, aki banki alkalmazott, még felülbírálhatja, akár megváltoztathatja a korábban megállapított értékeket. Ellenőrzésre és rögzítésre kerül az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értéke (HBÉ), az ingatlan fekvése, az ingatlan állapota, falazatának típusa, tetőzete és tulajdonviszonyai. Megállapításra kerül az ingatlan hitellel történő terhelhetősége.
Személyes „paraméterek” alaposabb ellenőrzése
A lakáshitel ügylet minden egyes szereplőjének személyes adatait a hitelügyintéző, illetve a banki döntéshozó is figyelmesen átnézi. Ellenőrzik azok valódiságát és megfelelőségét. Ebben a szakaszban történik a személyes dokumentumok és paraméterek bírálata, és ha valami nem felel meg, akkor már itt „elkaszálhatják” a jelzáloghitel igénylést, vagy hiánypótlást kérhetnek be az ügyféltől vagy annak független hitelközvetítőjétől.
Jövedelem és hitelezhetőség vizsgálata (Bonitás vizsgálat)
Ebben a szakaszban kerül megállapításra, mekkora összegű lakáshitelre jogosult az ügyfél a jövedelmek alapján. Amennyiben ennek összege az igényelt kölcsönnél kevesebb, nem utasítják el automatikusan a hitelkérelmet, hanem alacsonyabb ajánlatot adnak a hiteligénylőnek vagy kezes, társigénylő, adóstárs bevonását írják elő (bankonként eltérően használják a szereplők megnevezését). Előfordulhat akár az is, hogy egyeztetés után előkerülnek kedvező részletek, és sikerül „feltornászni” a lakáshitel összegét.
Ellenőrzésre kerül, a beadott igazolások és nyilatkozatok alapján mekkora jövedelmet tud a hitelező figyelembe venni. Mekkorák az ügyfél megélhetési költségei, törleszt-e éppen másik hitelt az igényelten felül. Terheli-e a jövedelmét bármilyen rendkívüli vagy rendszeres kiadás (pl. gyermektartási díj)? A bankkivonatokon van-e fedezethiány miatt visszautasított tétel? Ha van folyószámla-hitelkeret, azzal hogyan gazdálkodik az ügyfél, gyakran túllépi-e hitelkeretét? Ha igen, mennyivel? Érkezik-e rendszeres bevétel (pl. gyermektartási díj, bérbeadásból bérleti díj), amivel esetleg kiegészítésként számolni tud a bank?
Döntés vagy elutasítás
Alapesetben az ingatlan értékbecsléstől számított 1-2 héten belül megszületik a bank hivatalos döntése. Kiderül mekkora hitel összeget, milyen hosszú futamidőre hajlandó folyósítani a hitelező és mindezt milyen pénzügyi kondícióval?
Fontos, hogy ezt a döntését a bank általában 2 hónapig tartja fenn. Ezen időtartamon belül lehet a kölcsönszerződést aláírni.
3.) Szerződéskötés
Időpont-egyeztetés
A banki hitelügyintéző felveszi a kapcsolatot az ügyféllel a hiteldöntést követően és felajánl az ügyfelének egy időpontot, amikor a bankban aláírható a kölcsönszerződés és jelzálogszerződés.
Hitelszerződések előkészítése
Elkészül a hitelszerződések személyre szabott formátuma. Van egy biankó jellegű alapszerződés, amit a bank ügyintézője és/vagy jogásza az adott hitelügyletnek megfelelően módosít, kiegészít, ügyféladatokkal kitölt.
Hitelszerződés
A bankok a „Fair” banki törvény óta már előre megküldik a szerződést az ügyfélnek előzetes átvizsgálásra. De a bankok honlapján is megtalálható az általános szerződés minta némi keresgélés után. De ebben is segít Önnek a független hitelközvetítője.
Hitelszerződés aláírása, közjegyzői okirat
A hitelszerződést (és a jelzálogszerződést) először a bankfiókban írjuk alá, majd ez után közokiratba foglalja egy közjegyző vagy közjegyző helyettes. Ez lehet akár egyoldalú vagy kétoldalú közjegyzői okirat is. Többségében egyoldalú közokirat készül, ahol elég az adósnak(adósoknak) megjelennie, a banki hitelügyintézőnek vagy más aláíróiknak nem kell. Az ügyfél ilyenkor egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozatot ír alá a bank javára. Kétoldalú közokirat esetén az okiratot a hitelezőnek és az ügyfélnek is alá kell írnia és mindezt azonos időben.
A közjegyző sok esetben helyszínre megy a bankfiókba, így a banki hitelszerződés és jelzálogszerződés egyszerre írható alá a közokirattal.
Folyósítás
A szerződések aláírását és a bank jelzálogjogának tulajdoni lapon történő megjelenését követően folyósít a hitelező a közokiratban megjelölt módon
