Sokaknak van szüksége álmai megvalósításához szüksége lakáshitelre, viszont igencsak körültekintően kell kiválasztani a megfelelő konstrukciót, mert a döntésen sok millió múlhat adott esetben.
Amennyiben a hitelfelvétel előtt olyan kérdések még nyitottak, hogy miből tevődik össze a hitelkamat, miért fizetek ennyit és milyen lakáshitelekből választhatok, akkor az alábbi cikket feltétlen olvassa el.
Népszerűek manapság a jelzáloghitelek, viszont arról sokkal kevesebb szó esik, hogy hogyan fizetjük a kamatot és annak mekkora a nagysága. Mivel a fogalmak nehezen értelmezhetőek, így az alábbiakban röviden összefoglaljuk, mit is kell tudni a témában. Ez alapján remélhetőleg biztosabb háttér mellett hozhatja meg az akár több évtizedre szóló döntését a hitelfelvételnél.
Mit is tartalmaz a hitelkamat
Először is, ahhoz, hogy a bank ki tudjon helyezni egy hitelt, ahhoz neki is szüksége van forrásra. Azt gondolnánk, hogy az a logikus lépés egy bank részéről, ha a nála elhelyezett betéteket kihitelezni, de azonnal adódik a probléma, hiszen egyrészt a betétért vagy egyéb külső banki hitelért neki is fizetnie kell, másrészt a betétek néhány havonta lejárnak, míg egy lakáshitellel a bank több évtizedre kötelezi el magát.
Első körben tehát a forrásköltséget kell vennünk, aminek a mértéke a gyorsan átárazódó (éven belüli kamatperiódusú) hiteleknél most 0,2-0,4% között vannak. Ez rendkívül alacsony érték, és várhatóan a következő években ennél jóval nagyobbat is fogunk látni, mert a jegybanki alapkamat 0,9%-on van, és az infláció a 3%-ot is hamarosan meghaladja.
A forrásköltség mellett pedig kamatfelárat is számításba kell vennünk, ha meg akarjuk határozni a hitelkamat mértékét. A legolcsóbb kamatozású hiteleknél maradva, a hitelkamat 3,1-3,3% között található átlagosan. Így adódik a kamatfelár, melynek mértéke 2,8-3%, ergo a kamatfelár tizede a forrásköltség, ami egészen hihetetlen helyzetet teremt a gazdaságban.
A kamatfelár több részből tevődik össze, azonban ennek konkrét számszerűsítése nagyon nehéz dolog, és az egyes bankok esetében igen eltérő. Egyrészt, mivel a legnagyobb bevételi forrása a bankoknak a kamatbevétel, így a kamatfelár egy részének fedeznie kell a bank normál működését (például bankfiókok fenntartására). Itt azonban lenne tér a jegybank szerint a spórolásra, hiszen általában működési költségek túl magasak.
Másrészt, a bank a hitel árazásában azt is megjeleníti, hogy mekkora kockázatot vállal a hitelezése során. Még a lehető legnagyobb gondosság mellett is adódik olyan helyzet, amikor az adós nem képes fizetni. Erre a banknak előre kell készülnie, és a múltbeli adatok alapján előre megvédi magát a kockázatok ellen. Nálunk kifejezetten magas volt régiós szinten a nemfizetés kockázata, így ez meg is látszódik a magasabb kamatfelár alkalmazásával.
Végül, de nem utolsó sorban a bank is profitorientált intézmény, ahogy bármilyen más vállalat, ennek megfelelően természetesen a profitot is beépíti a kalkulációja során. Világos, hogy a bank sem tenne annyi energiát és erőfeszítést a hitelezésbe, ha ezt ingyen kellene csinálnia.
Az MNB szerint ezen a téren is lenne mit javítani, például az alacsony hatékonysággal működő bankszektor és alacsony árverseny miatt magasabb profitmarzsot építhetnek be a hitelkamatba.
Mindennek megvan a maga helye
A jelzáloghiteleket két nagy csoportba sorolhatjuk, amennyiben a kamatozást vesszük. A változó kamatozású hitelek azok, melyek esetében 3-6-12 havonta megváltozik a hitelkamat és így a törlesztőrészlet is. A hitelszereződésben úgy találkozhatunk majd velük, hogy van referenciakamat, ami felett mi rögzített mértékű kamatfelárat fizetünk (például BUBOR + 3%-ot).
A referenciakamatnak számító BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) állandóan változik, ami azt eredményezi, hogy a kamatperiódus (3-6-12 hónap) végén új kamatozása lesz a felvett hitelünknek. Ez különösen akkor okozhat gondot, ha a kamatok emelkedése elindul, mert ekkor egyre növekszik a törlesztőrészlet, ami egy idő után akár nehéz helyzetbe is hozhatja a hitelfelvevőket.
Ráadásul, az elsőre mozdíthatatlannak tűnő felár sem állandó, viszont annyi védelmet élvezünk, hogy a bank a jegybank honlapján közzétett kamatfelár-változtatási mutató alapján megváltoztathatja a felárat. Változó, de erre általában 3, 4 vagy 5 évente kerülhet sor. Egyszóval, lehet olyan eset, amikor két oldalról is megváltozik a hitelkamat.
A referenciakamatra a hitelfelvevőnek semmilyen ráhatása nincsen, az a BUBOR esetében attól függ, hogy éppen a bankok milyen feltételekkel adnak egymásnak hitelt a bankközi piacon. Jelenleg 3 hónapra 0,22% éves kamat mellett adnak hitelt egymásnak, míg 5 évvel ezelőtt közel 8%-on. Az előbbi példánál maradva, míg most 3,22%-os hitelkamatot fizettetnének meg velünk, addig 5 éve ugyanilyen feltételek mellett közel két és félszeresét.
A másik csoportot a fix kamatozású hitelek adják. Ide soroljuk azokat a hiteleket, amelyeknek eltérő a kamatozása a hitel futamideje alatt, viszont meghatározott ideig (3,5,10 év) nem változhat a kamatozásuk. Ezek általában nagyon népszerűek a hitelfelvevők között, mert a kockázatok egy részét a bank átvállalja az ügyfelek helyett, bár természetesen ennek is megvan az ára. Az ilyen típusú hitelek esetében nincsen referenciakamat, amihez képest változhatna a hitelkamat, hanem a van a jegybank által közzétett kamatváltoztatási mutató, ami szerint változhat a hitel kamatozása.
A konstrukció ára magasabb, mint az előző hitelek esetében.
Jelenleg egy hat havi kamatperiódusú lakáshitel átlagos kamata 3,3%, míg egy fix kamatozásúnak 5%. Számítás kérdése, hogy egy hitelfelvevőnek megéri-e a biztonság a magasabb kamatfelárat.
Ha kiválasztotta álmai otthonát a megfelelő lakáshitel kiválasztásához, illetve a vissza nem térítendő CSOK 2017 igénybe vételének feltételeiről részletesebben szeretne információkat kapni és egyenlő szereplőként szeretne a bankokkal tárgyalni, és nem szeretne rosszul járni a törlesztő részletével, vegye igénybe a jelzalog.com hitelközvetítő kollégáinak a segítségét!
Kérjen visszahívást - CSOK!
Adja meg adatait, hogy kollégánk kereshesse!
