5% vs 27% új lakás ÁFA – mikor, mennyi? (3. rész)

Hogyan kell számolni, ha az előleg 2015-ben került átadásra/átvételre?

Az ÁFA törvény akként rendelkezik, hogy amennyiben a szerződésben előleg fizetésben állapodtak meg, akkor az eladó az előleg kézhezvételekor köteles a fizetendő ÁFÁ-t megállapítani.
Tehát, ha az előleg megfizetése még 2015-ben történt, de a fennmaradó rész kifizetésére és a végszámla kiállítására már 2016-ban került sor, akkor az előző cikkekben taglalt módon annak függvényében módosul a teljes adóalap és ezzel az ÁFA fizetési kötelezettség, hogy a szerződésben az elszámolás bruttó vagy nettó módon került rögzítésre.
A gyakorlatban ez úgy néz ki, hogy a 2015-ben megfizetett előlegre 27 %-os ÁFA kulcs szerint kell kiszámítani az adófizetési kötelezettséget, majd a fennmaradó összeg 2016-os megfizetése és a végszámla ugyancsak 2016-os kiállítása már a csökkentett ÁFA kulccsal történik.
Az ehhez kapcsolódó ÁFA elszámolás viszont egy kis számolgatást igényel, mivel az előleggel megfizetett magasabb ÁFÁ-hoz hozzá kell adni a fennmaradó rész csökkentett ÁFÁ-ját.

Nettó elszámoláskor 2015-ös előlegfizetés és 2016-os fennmaradó rész fizetés esetén a végszámlán megállapított nettó összegből kell kiindulni a fennmaradó rész rendezésének meghatározásához a következőképpen:

Teljes ellenérték: 100 millió + ÁFA
Az előlegszámla 2015-ben 20 millió + 27% ÁFA, tehát 25,4 millió forint.
A végszámla 2016-ban tartalmazza
– teljes nettó ellenértéket: 100 millió + 5% ÁFA, azaz 105 millió forint
– az előlegként teljesített összeget: 20 millió + 27% ÁFA, azaz 25,4 millió forint
– a pénzügyileg rendezendő fennmaradó részösszeget: 100-20=80 millió + 5% ÁFA, azaz 84 millió forintot
Így a vevő az ÁFA csökkentéssel járó előnyöket részben megkapja, hiszen vételárként összesen 109,4 millió forintot kell fizetnie, míg ha az ügylet teljes egészében 2015-ben teljesült volna, akkor 127 millió forintot kellett volna fizetnie.

Bruttó elszámoláskor, előleg alkalmazása esetén a végszámla kibocsátásakor az eladó az ügylet bruttó értékéből kell, hogy kiinduljon. Ki kell számítania, hogy az előleg beszámításával a vevő részéről mekkora a pénzügyileg teljesítendő, még fennmaradó összeg az alábbiak szerint:

Teljes ellenérték: 127 millió forint
Az előlegszámla 2015-ben 20 millió + 27% ÁFA, tehát 25,4 millió forint.
A végszámla 2016-ban tartalmazza
– teljes nettó ellenértéket: 120,95 millió + 5% ÁFA, azaz 127 millió forint
– az előlegként teljesített összeget: 20 millió + 27% ÁFA, azaz 25,4 millió forint
– a pénzügyileg rendezendő fennmaradó részösszeget: 96,76 millió + 5% ÁFA, azaz 127-25,4=101,6 millió forintot

A fenti számítás rávilágít arra, hogy a magasabb (27%-os) ÁFA kulcs segítségével megállapított ellenérték, illetve előleg miatt nő az előzetesen kalkulált adóalap, amire a csökkentet 5%-os ÁFÁ-t számítják.
A vevőnek ugyanúgy 127 millió forintot kell fizetni az eladó részére, de az eladó nem 27 millió forint ÁFÁ-t fizet a NAV részére, hanem csak 10,88 millió forintot (4,84 + 6,04), azaz ebben az esetben az adómérték csökkenéséből eredő előnyből az eladó profitálhat.