Az ingatlanhitel piacon napjainkban nem a változó kamatozású lakáshitel folyósítások uralják a piacot, közkedveltebbek a fix kamatozásúak.
Miért ilyen népszerűtlen a változó kamatozású lakáshitel?
A változó kamatozású lakáshitel a népszerűtlenségét több dolognak is köszönheti. Egyrészt a BIRS kamata, (ez az a kamatláb, ami az alapkamatát adja a hosszú távú jelzálog hiteleknek) rekord alacsony szinten van. Másrészt a JTM rendelet, a hosszú kamatperiódussal rendelkező hitelek esetében nagyobb arányban engedi megterhelni a jövedelmet, mint a változó kamatozású lakáshitel esetén. Például 500.000 forint családi jövedelem alatt, ha kevesebb, mint 5 évre fixáltuk az ingatlan hitel kamatát (5 évnél rövidebb kamatperiódus), akkor csak 25%-a lehet a jövedelemnek a törlesztőrészlet. Azonban ha 5 évnél hosszabb kamatperiódussal vettük fel a lakáshitelt a terhelhetőség már 35%.
Ugyanakkor az a tény sem elhanyagolható, hogy a most megigényelt hosszú kamatperiódussal rendelkező hitelek esetében az első kamatperiódus teljes ideje alatt a mostani alacsony kamatot kell fizetnünk a kölcsön után, még akkor is, ha a kamatperiódus alatt a BIRS értéke emelkedésnek indul. A fixálást felfoghatjuk egyfajta biztosításnak is a kamatemelkedés ellen. Mint minden biztosításnak, ennek is ára van, azaz a hosszú kamatperiódussal rendelkező lakáshitelek törlesztőrészlete magasabb, mint a változó kamatozású lakáshitel konstrukcióké.
Nézzük most meg azokat a helyzeteket, amikor mégis a változó kamatozású lakáshitel konstrukciót éri meg megigényelni.
Mely esetekben jobb a nemfixált kamatozású lakáshitel?
Az ingatlan hitelt csak rövid futamidőre igényeljük
Ha rövid futamidőre szeretnénk csak a jelzálog hitelt igénybe venni, 4-5 évnél nem hosszabb időre, és a felvett hitelösszeg viszonylag alacsony, 10 millió forint alatt, akkor nem biztos, hogy megéri a fix kamatperiódusú hitelt igényelni. A különbség a fix kamatozású és a változó kamatozású lakáshitel között a törlesztés összetételében van. A változó kamatozású lakáshitel esetében a tőketörlesztés összege magasabb a törlesztőrészleten belül. Ezért a kölcsöntőke már a kezdetektől gyorsabban fogy, mint a hosszabb kamatperiódussal rendelkező hitel esetében. Így mondjuk amennyibe, a hitel futamidejének a 2. évében változik a BUBOR (rövid kamatperiódussal rendelkező hitelek esetében nem a BIRS, hanem a BUBOR az alapkamat), akkor már csak körülbelül a felvett hitel felével tartozunk a banknak, így erre az alacsonyabb tőke összegre fog már csak hatni a kamatváltozás.
Rövid határidőn belül előtörlesztésre kerül a kölcsön
Szintén érdemesebb változó kamatozású lakáshitel igénylésében gondolkodni abban az esetben, ha tudjuk, hogy a felvett hitelt rövid időn belül előtörlesztjük. Miből tudjuk előtörleszteni a felvett kölcsönünket? Például egy ház vagy lakás értékesítéséből, ahol akár fél év is eltelhet, mire megtaláljuk a megfelelő vevőt. De az előtörlesztés megtörténhet lejáró lakás takarékpénztárból (LTP) vagy életbiztosításból is.
Minimum két dologgal kell számolni a döntés meghozatalakor, hogy változó vagy fix kamatozású hitelt igénylünk-e. Az egyik, hogy mekkora összeget tudunk előtörleszteni, a másik hogy mekkora idő telik el a felvétel és az előtörlesztés között. Azaz mennyit és mikor tudok előtörleszteni?
Hiszen, ha nem tudjuk a teljes hitel összegét előtörleszteni, akkor a fennmaradó tőkére a kamatot tovább kell fizetni. Emelkedő kamatkörnyezetben a változó kamatozású lakáshitel esetében az adott kamatperiódus lejárta után az éppen aktuális magasabb kamatot kell megfizetni a fennmaradt tőkére vetítve.
Szintén nem mindegy, hogy mennyi idő telik el az igénylés és az előtörlesztés között. Ha a változó kamatozású lakáshitel kamatperiódus hossza rövidebb, mint amennyi idő múlva előtörlesztünk, akkor szintén a fenti kockázattal találkozunk. Tehát növekedhet a felvett hitel törlesztőrészlete.
Hitelt veszünk fel a megtakarítás felhasználása helyett
Ebben az esetben mivel a kamatok rekord mélységben vannak, igen alacsony kamatlábak mellett tudjuk igénybe venni a lakáshitelt. Kamatemelkedés esetén pedig ott a lehetőség, hogy a hitelt előtörlesszük. Ha ezt a megoldást választjuk, akkor olyan befektetésbe érdemes elhelyezni a megtakarításunkat, ami viszonylag könnyedén likviddé, azaz szabaddá tehető. Ebben az esetben az előnyünk az lehet, hogy nagyon alacsony kamaton törlesztjük a hitelünket és egy kamatemelkedés esetén még mindig kifizethetjük megtakarításunkból a teljes tartozásunkat. Itt a döntő kérdés az, hogy mennyit hoz a befektetésünk és az mennyire biztonságos.
Amennyiben a gyermekek után kapható jelzáloghitel-elengedéssel élnénk, és látjuk mikor jön az új családtag
Mivel a családvédelmi akcióterv egyik fontos pontja a jelzáloghitel tőke-elengedés, így egy új családtag érkezése előtt érdemes végiggondolni ezt az állami támogatási formát. A második gyermek után 1 millió forint, a 3 gyermek érkezése után 4 millió forint és minden további gyermek után újabb 1 millió forint kerül elengedésre. Így a születendő gyermek érkezése előtt tudatosan fel lehet venni olyan lakáshitelt, melynek az elengedésére játszunk.
Ilyenkor egyértelműen érdemesebb a változó kamatozású lakáshitel felvételében gondolkodni. A korábban már leírt két előny miatt. Az egyik, hogy alacsonyabb törlesztőrészletet kell fizetni a tőkeelengedésig. A másik, hogy ennek az alacsonyabb törlesztőrészletenek is nagyobb a tőketartalma, mint a fixált lakáshitel amúgy is magasabb törlesztőrészletében lenne.
Azt azonban fontos kiemelnünk, hogy ha egy kamatemelkedési trend indul el a piacon, akkor a változó kamatozású, vagy rövid kamatozású lakáshitel törlesztőrészelte kockázatosabb lehet.
Mivel nagyon sok tényező és kérdés merülhet fel a lakáshitel kamatperiódusának megválasztásakor és mindig az egyedi élethelyzet határozza meg, hogy melyik konstrukciót érdemes kiválasztani feltétlenül érdemes a segítségünket kérni. Ne töltse idejét felesleges számolgatásokkal hitelközvetítő szakembereink megtalálják Önnek a legjobb megoldást. Mindezt az Ön számára díjmentesen. Kérjük töltse ki űrlapunkat hamarosan keresni fogjuk.
