Fixált vagy változó kamatozású legyen a hitelünk, melyik a kedvezőbb?

Szeretnénk kiszámolni a minősített fogyasztóbarát lakáshitel bevezetése előtt a fixált kamatperiódusos kölcsönök által visszafizetendő kamatokat a változó kamatperiódusú lakáshitel termékekkel összehasonlítva.

A fix kamatozású lakáshitelek egyre kedveltebbek. Mert az hogy évekig nem változik a törlesztő részletünk, az biztosabbnak tűnhet, ám a kamat a fix fizetésnél magasabb, ezért a biztonságért sokkal többet, (akár milliókkal is) kell majd visszafizetnünk.

Drágább ugyan a fixált kamatozású hitel, mégis sokan kedvelik, hiszen a törlesztő részlet így minden hónapban ugyanannyi, átláthatóbban kiszámítható és biztonságot nyújt a hitelek felvevőinek,de ezért a nyugalomért több kamatot kell fizetnünk,mint a változó kamatozású hiteleknél.

Melyik kamatperiódus a nyerő?

Szakértők véleménye szerint, a fix kamatozású lakáshitelek kamata magasabb jelenleg 5,5 %, míg a változó kamatozás esetében. kevesebb, 3,5 %. Valószínű mindenkit az érdekel,hogy a hitel folyamán és lejáratkor mire számíthatunk, akkor is megtalálható lesz-e a különbség a kétféle kamatozás között, vagy kiegyenlítődik ?Ez a kérdés nem ilyen egyszerű, ezért számoltunk ki egy 3 hónapos BUBOR-hoz , Budapesti Bankközi Kamatlábhoz tartozó, 3 hónapos változó kamatozású, és egy 5 éves fix kamatozású hitelnél hogyan alakul.

Mitől függ a kamatváltozás?

Attól hogy milyen típusú a hitelkamat.

1. Változó kamatozás esetén:

• amennyiben a BUBOR mértéke változik, akkor a hitel kamata is követi ezt a kamatperiódus fordulónapján
• A másik ok a változó kamatozásnál a kamatfelár függvénye, ez egy kamatfelár változtatási mutató, ami a szerződésben rögzítve van. A futamidő végéig rögzített, vagy 3,4,5 évente változhat.

2. Fixált kamatozás csak a szerződésben meghatározott kamatváltoztatási mutató szerint változhat. (3,4,5,10, 20 év vagy a teljes lejáratig fix.

Egy jelenleg felvett lakáshitel futamideje évtizedekre szól,a lakáshitelek átlagos futamideje 15 év, ezért most mi is ezzel számolunk, 10 millió Ft hitelösszeget figyelembe véve.

A hosszú lejáratú hitel kamatai a futamidő alatt többször is változnak. Több lehetőséggel számoltunk, hogy a változó kamatok hogyan befolyásolják a törlesztőrészletünket.

1. A BUBOR 2 év múlva 2 százalékponttal nő.
2. A BUBOR 8 év múlva 4 százalékponttal nő
3. A BUBOR 12 év múlva közel 6 százalékponttal nő
4. A BUBOR lépcsőzetesen emelkedő évekkel 2,8,12 évvel a felvétel után 2-2% nő.
5. Az utolsó lehetőség a számolásban a két hitel lejáratakor közel azonos törlesztő legyen akkor mekkora a kamatemelkedés szükséges?

Akkor mégis melyik a jobb?

Az 1.számításunk szerint már a 3. évben többet kell fizetnünk , 71.000 Ft-ról 83.000 Ft-ra nő a részletünk,a visszafizetés vége így 14,5 millió Ft körül várható. A fixáltnál az elején 82000 Ft, aztán az 5.év után 93.000 Ft-ra nő a havi törlesztőnk. Ennek a futamidő végén 16 millió Ft lesz a végtörlesztés amit fizetnünk kellett. Láthatjuk hogy a változó kamatozás nyert,mert a fixált kamatozású kölcsön kamata 5 évenként megemelkedik.
A 2. számításunk alapján 8 év után 71.000 Ft-ról 93.000 Ft-ra nő a törlesztőnk ez 4 % pontos BUBOR emelkedés. A fix hitel a 10.év végére 82.000 Ft-ról 104.000 Ft-ra nő. itt magasabb a tőrlesztőnk 23%-al ami 1,4 millió Ft különbség.
A 3. számolásunknál ha 12 év elteltével, 6 %ponttal emelkedik a BUBOR, akkor a fix kölcsönnél a futamidő teljes hossza alatt hasonló törlesztőt fizetünk. A változó kamatozású hitelnél az utolsó 3 évben 104 000 Ft a részletünk. A teljes visszafizetendő mégis a változó hitelnél kedvezőbb. 654.000 Ft-tal kevesebbet fizetünk ez esetben, ami 14 %- kal lesz alacsonyabb, mint a fixált hitelé.
A 4. számolásunk a lépcsőzetesen változó BUBOR-nál a különbség nagyobb is lehetne, mert a futamidő felében történt kamatemelést enyhíti a fixálás. Mégis a kamat különbsége itt is 14 %. A legtöbb kamatot ennél a variációnál fizetjük mindkét opciónál, tehát a hitelt felvevőknek ez a legdrágább lehetőség.

A 4. példában a BUBOR már 1 évet követően is változik, a fixált hitel periódus-fordulója előtt a jelenlegi kamatszintre emelkedik. Jelen esetben 7 % pontos kamat növekedés kellene ahhoz, hogy közel azonos legyen a visszafizetett törlesztőnk. Ez biztosan csak különleges esetben történhet meg. A 2008-as válság idején is csak 3 %-os egyszeri kamatemelést tapasztaltunk. Ez az előző emelésekkel is csak 5,5%-kal magasabb kamatot jelent.
Azok számára melegen ajánlhatók az 5 évig fixált kamatozású hitel, akik 5 évig nem változtatnának a törlesztő részletükön. Ugyanez lehet a 10, 15 éves lekötésű hitelekre is. Ezeknek a hiteleknek a kamata nagyobb, és az 1. periódus után szintén nőhet a törlesztő részletük.

A véglegesen visszafizetett hitel a fix hiteleknél szinte 100%, hogy nagyobb lesz, mint a változó kamatozásnál. A fenti példák alapján ezt megállapíthatjuk.

Mi lenne, ha végig fixálnánk?

Ma már sok banknál igényelhetjük a teljes futamidőre fix kamatozású hiteleket, ezért kell összehasonlítani a fenti példák szerint a futamidő teljes időtartama alatt fixált kamatú hitel termékekkel. Ha a hitel a teljes időszakára rögzített kamatozású, akkor közel 1 % ponttal magasabb kamatozású, mint azok az opciók, melyek 5 évre fixek, így 6,5 % kamattal tudtunk számolni. A törlesztő ekkor havi 87.000 Ft a törlesztés végéig kifizetett kamat 5,7 millió Ft.
A rögzített kamatú hitel a 3.számolási esetében (12 év esetén 6 % pontos emelés),vagy az időszakosan megnövelt kamatozású hitelnél kevesebb a fizetett kamat. A nem fixált hitelek kevesebb, csak 1 esetben, a periodikusan növelt kamatozáskor magasabbak a teljes hitelidőszakra fix törlesztő részletű hiteleknél.

Amennyiben szeretné megtalálni az élethelyzetéhez legjobban illeszkedő és az Ö számára legkedvezőbb lakáshitelt, kérje hitelközvetítő kollégáink ingyenes segítségét a lenti űrlap kitöltésével.