Azért teszik fel sokan ezt a kérdést, mert még frissek a 10 évvel ezelőtti pénzügyi katasztrófa képei és még nincs meg a teljes a bizalom a pénzintézetek felé!
A lakáshitelek gombamód szaporodnak ismét, az állami támogatott hitelek, a minősített hitelek jó lehetőséget adnak a családoknak az otthonhoz jutáshoz.
Két félelmünk is lehet:
- A hitelfelvevők a mélyponton lévő kamatszint emelkedésétől,
- Gondolkodó állampolgárként riasztó lehet a bankok jelentős kockázatvállalásának esetleges negatív hatásai a gazdaságra.
A válasz is kétféle:
- A törlesztő részletek emelkedésétől mindenképpen félhetünk,
- viszont most teljesen más a helyzet a kamatok történelmi mélypontja miatt, a menekülő lehetőségek, a hitelbiztosítások, kiváltások lehetőségei jobbak, mint a deviza csőd idején voltak.
- Az is bíztató, hogy nemzetgazdasági szinten nincsenek jelei sem, a túlhajtott lakossági hitelezésnek.
Ma a kamat emelkedése a nagy kockázat, ami a törlesztőnket befolyásolhatja!
2018-ban változó kamatú hitel törlesztője legkésőbb 2019-re változni fog, és valószínűleg emelkedik majd, ezzel együtt a törlesztő részletünk is.
A kamatkockázat mindenképpen emelkedő pályára fog lépni, ez leselkedik a törlesztő részletünkre is.
Ha oda emelkednének a bankközi kamatok, ahol a 2008-as csúcsponton voltak, ami azt jelentené, hogy a 3 havi BUBOR 0% közeléből 12% közelébe nőne, akkor például egy most még csak 57 ezer forintos törlesztő részlet 2,3-szorosára, 135 ezer forintra emelkedne! Ez 20 éves futamidő esetén lenne így.
– Persze ez igen szélsőséges lehetőség, és az MNB mostani törekvései tükrében ez elképzelhetetlen.
Viszont a lényeg az, hogy ami régen az árfolyamkockázat volt, az most a kamatkockázat. A 2015-ös elszámolásra visszatekintve az akkori hitelek kamatkockázata szinte elhanyagolható volt, a mostaniaknak jelentősen megnőtt a kockázata a kamatemelkedés miatt. Azok a hitelek is ide tartoznak, amelyeket 3, 5 vagy 10 évre fixáltak. A kezdeti kedvező törlesztő részletek jelentősen nőhetnek a kamatok emelkedésével.
Kivételt képez a végig fix, a 20 évre fixált lakáshitel.
Annak idején, amikor a deviza hiteleseknél a 256,5 Ft-os árfolyam lett a 160 Ft-os árfolyamból, ez közel 60%-os törlesztő részletemelkedést okozott az árfolyam kockázat miatt.
Most ehhez 6 százalékpontos kamatemelkedés kellene a 20 éves lakáshitel esetében.
Illúzió lenne azt gondolni, hogy a jelenlegi kamatszint örökérvényű lesz!
Menekülés a hitelből!
Mit tehetünk akkor, ha beüt a válság és nem tudjuk tovább fizetni a hitelünket? Lehetőségünk van végtörlesztéssel megoldani a problémánkat. De sok esetben ehhez a hitelből vásárolt otthon eladására is szükség lesz.
„Csakhogy a devizahiteles válság idején ennek komoly akadálya volt, hogy a hitel végtörlesztése sok esetben nagyobb tartozás visszafizetését igényelte volna, mint amekkora az eredeti tartozás, illetve a lakás aktuális forgalmi értéke volt. „ Nyilatkozta a szakértő!
Akkor az árfolyamkockázat nemcsak a törlesztő részletre, hanem a forintban kifejezett tőketartozásra is kiterjedt.
Így történhetett meg az, hogy a végtörlesztés összege magasabb lett, mint az ingatlan értéke, amit a hitelből vásároltak.
„A lakásértéknél magasabb hiteltartozás veszélye csak legalább 20%-os ingatlanáresés mellett fenyegeti a mostani forinthiteleseket.
• Most a maximum hitel, amit az ingatlanra felvehetünk, a 80%-a a lakás forgalmi értékének, és ez jogszabályi maximum (LTV-korlát).
• Sajnos a devizahitelezés válság előtt ez a jogszabály nem létezett. Ha tehát a hitelfelvételkor megállapított forgalmi értéken sikerülne értékesíteni ingatlanunkat, a jogszabálynak köszönhetően a lakásár ötöde megmaradna.
Milyenek a hitelfelvételi kockázatok?
Minél jobban elfelejtjük az előző pénzügyi válságot és minél jobban pörög a lakáspiac, ezzel együtt a gazdaság is, hajlamosak vagyunk mi is és a bankok is a túlzott kockázat vállalására!
Ezek különböző fajtájúak lehetnek:
- a nagyon hosszú futamidejű, akár 30 éves lakáshitelezés, mert ezt még éppen ki tudják fizetni havonta a hitelfelvevők!
- a szabályozói maximumhoz közeli, 80%-ot közelítő hitelfedezeti arány (az említett LTV-mutató) vállalása, hogy kevesebb önerő kelljen a hitel felvételkor.
- a szabályozói maximumhoz közeli, 50%-ot (nettó 400 ezer forint jövedelem felett 60%-ot) közelítő törlesztő részlet/jövedelem arány. Ez az adósságfék.
A bankok és a hitelközvetítők, banki értékesítők érdekeltté vannak téve a fenti kockázatvállalásban, hiszen minél nagyobb a hitelösszeg, annál nagyobb az adóstól beszedhető kezdeti közvetítői jutalék összege.
Szerencsére az MNB statisztika azt mutatják, társadalmi szinten ez az érték még elfogadható szinten van.
A lakossági ügyfelek körében a felső limitek közelében nem tapasztalható jelentős növekedés.
Összefoglalhatjuk, a helyzet sokkal kedvezőbb, mint 10 éve!
Ha összehasonlítjuk a 2008-as devizahiteleseket és a 2018-as forinthiteleseket, akkor a mostani 2018-as hitelek felé billen a mérleg nyelve.
- ma nincs árfolyamkockázat,
- a hitelkamatokat befolyásoló tényezőket a pénzügyi stabilitási szempontokat az MNB kiemelten figyeli,
- míg 2006-2007-ben 70% körüli hitelfedezeti biztosítékkal számoltak a bankok, ma ez 55%-60% engedélyezett. Jóval óvatosabb a lakosság,
- A futamidő csökkent, átlag 14-16 évre, így kevésbé feszítettek a mostani lakáshitelek.
- a pozitív adóslista megléte
- az adósságfék-szabályok 2015-ös bevezetése, ami a vállalható törlesztő részletre és a felvehető hitelösszegre vonatkozó szabályozások összessége.
Az MNB célja a kamatstabilitás, amivel a jelenlegi kamat környezetben azt kell elérni, hogy a fix kamatozású hitelek iránti kedvet növeljék, a folyósításoknál elsősorban arra törekednek, hogy az ügyfelek valóban hozzáférjenek az olcsóbb lakáshitelekhez.
A legkedvezőbb lakáshitelek megtalálásához a szakembereinket ajánljuk.
Amennyiben érdeklődne a lakáshitelekről, a CSOK-ról, a fogyasztóbarát hitelekről keresse hitelközvetítő szakértőinket, akik díjmentes szakszerű tájékoztatást nyújtanak a lakáshitelekről!
Töltse ki az adatlapot és visszahívjuk!