Bérleti szerződés lépésről lépésre

A bérleti szerződés fontos sarokköve az albérlet lepapírozásának. A korrektül megfogalmazott szerződés védi a bérlő és a bérbeadó érdekeit, épp ezért lényeges, hogy ezt az okiratot körültekintően és a formai követelményeknek megfelelően töltsük ki.

Mi az a bérleti szerződés? Miért számít okiratnak?

A bérleti szerződés okiratnak számít. De pontosan mit jelent ez? Milyen típusú okirat lehet a bérleti szerződés? Ha szerződést akarunk írni, jó tudni, hogy jelenleg Magyarországon két törvény tekinthető irányadónak:

• az egyik a Polgári Törvénykönyv (továbbiakban Ptk.), 
• a másik pedig a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény.

1. Lehet magánokirat, ebben az esetben csak a bérlő és a bérbeadó írja alá a szerződést, nincsenek tanúk feltüntetve.
2. Ennél egy fokkal erősebb, ha két tanú jelenlétében írja alá a szerződést a bérlő és a bérbeadó, ezt nevezzük teljes bizonyító erejű magánokiratnak.
3. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokiratnál egy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos jelenlétében kötjük meg a szerződést.
4. Végül létezik még a közokiratba foglalt szerződés, amit a bérbeadó és a bérlő között egy közjegyző előtt köt meg. 

Letölthető bérleti szerződés minta

Hogyan töltsük ki a bérleti szerződést?

Mit kell tartalmaznia a bérleti szerződésnek?

Van néhány alapvető formai és tartalmi követelménye a bérleti szerződésnek. Ezek talán egyértelműek, de nem árt, ha pontról pontra végigmegyünk rajtuk.

A bérbeadó 

A bérbeadó az a személy, aki a lakását, irodáját stb. bérbe adja. De miért kell ezt ilyen szájbarágós módon beleírni a szerződésbe? Azért, mert így például elkerülhetjük, hogy valaki jogtalanul szedje be a bérleti díjat.

Ha mi vagyunk a bérlők, akkor a szerződéskötés előtt ellenőrizzük, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e kiadni az ingatalant. A legegyszerűbb, ha a földhivatal oldalán ügyfélkapun keresztül lekérjük az ingatlan tulajdoni lapját.

Előfordulhat, hogy nem a tulajdonos, hanem egy megbízottja köt velünk szerződést meghatalmazás útján. Ebben az esetben vizsgáljuk meg, hogy a meghatalmazás megfelel-e a formai követelményeknek!

A bérbeadó adatai közül az alábbiaknak kell szerepelnie a szerződésen:

• név,
• születési hely és idő,
• anyja neve,
• lakcím,
• személyazonosító igazolvány szám.

A bérlő

A bérlő szerepe a szerződésben látszólag szintén evidens. Ő lesz az a személy, aki a bérleti díj ellenében az ingatlanba költözik. Itt a bérbeadónak kell megfontolnia, egyeztetnie több dolgot. Az egyik, hogy a konkrét bérlőn kívül, kik fognak még a lakásban lakni. Itt jellemzően a családtagokat kell beleírni a szerződésbe. A másik lényeges információ, hogy a bérlők bejelentkeznek-e az albérletbe. Ha igen, akkor írjuk bele a szerződésbe, hogy amint megszűnik a bérleti jogviszony, ki is jelentkeznek a korábbi bérlők.

• név,
• születési hely és idő,
• anyja neve,
• lakcím,
• személyazonosító igazolvány szám.

A bérleti szerződés tárgya: a bérlemény

Ebben a pontban írjuk le a bérlemény legfontosabb tulajdonságait és arra is térjünk ki, hogy a bérlő az ingatlan egészét vagy egy részét fogja használni. Azt is érdemes leírni, hogy milyen műszaki állapotban adtuk vagy vettük át a bérleményt, bútorozott vagy bútorozatlan formában béreljük, és ha bútorozott a lakás, írjunk tételes listát az eszközökről, bútorokról.

Bérleti díj és közüzemi díjak

A bérlemény használatáért a bérlő bérleti díjat köteles fizetni a bérbeadó számára. A bérleti díj mellett a bérlőnek a bérlemény használatából fakadó közüzemi díjakat is fizetnie kell.

A bérleti szerződésben a bérleti díj összegén felül ki kell térni a fizetési módra és a fizetési határidőre is. Az albérleti szerződésnek ezen felül tartalmaznia kell a bérleti díj fizetésének elmulasztásával járó jogkövetkezményeket is.

A közüzemi díjak fizetése kapcsán két bevett gyakorlat terjedt el:

• Az egyiknél a mérőórák a bérlő nevére kerülnek átírásra és a bérlő lesz az, aki fizeti a kiszámlázott közüzemi díjakat a közműszolgáltató felé. 
• A másik megoldásnál a mérőórák továbbra is a tulajdonos nevén vannak, a közüzemi díjakat a bérlő a bérbeadónak fizeti és a bérbeadó fogja kiegyenlíteni a felmerülő közüzemi díjakat.

Utóbbi megoldás a tulajdonos számára több feladattal jár, de így nagyobb rálátása marad a közüzemi díjak fizetésére, így időben kiderül, ha a bérlő azt valamilyen okból kifolyólag nem fizeti.

A bérleti szerződésben érdemes a mérőórák állását is rögzíteni.

Az óvadék

Bár a köznyelv kaucióként ismeri, de jogi környezetben valójában óvadékról van szó. A kaució, avagy óvadék a bérbeadó biztosítéka, amiből fedezheti az őt ért esetleges károkat. A kaució mértéke általában 1-3 hónap bérleti díjának felel meg, és jellemzően a bérleti szerződés megszűnésekor visszajár a bérlőnek, hacsak a szerződésben foglaltak szerint a bérbeadónak joga van egy részét, vagy egészét visszatartani.

A bérleti szerződésben nemcsak a kaució mértékét fontos tisztázni, hanem rendelkezni kell azon esetekről is, amikor a bérbeadó a kaució egy részére vagy teljes egészére igényt tarthat.

A bérleti szerződés időtartama

Két eset van, az egyik, hogy határozott időre kötjük a szerződést (pl. fél évre, egy évre), a másik pedig a határozatlan idejű bérleti szerződés. A határozott idejű szerződés előnye, hogy mind a két felet (a bérbeadót és a bérlőt) is védi. A határozatlan idejű szerződésnél viszont kicsit kiszámíthatatlanabb, hogy mikor mondja azt valamelyik fél, hogy felbontaná a szerződést.

Milyen egyéb rendelkezései vannak a bérleti szerződésnek? 

A bérlemény használata

A bérlemény használatát is tételesen át kell beszélni és a megállapodás értelmében megfogalmazni a szerződést. Ha az ingatlan egy társasházban van, a bérlőnek be kell tartania a társasház szabályait is. Ki kell térni arra is a szerződésben, hogy a bérlő bérbeadhatja-e a harmadik személynek a bérleményt. Ha hosszabb távra vette ki a lakást, arról is meg kell állapodni, hogy milyen átalakítást, felújítást lehet, kell elvégezni a bérleményben és hogy ennek a költsége kit terhel. A kisállatok tartása is fontos kitétel lehet, ezt is egyeztetni kell a felek között.

Kapcsolattartás

Főleg jogi esetekben lesz fontos, hogy milyen csatornán lehet kapcsolatot tartani a bérlővel illetve a bérbeadóval. Ennez azért van jelentősége, mert ha valamelyik fél megtagadja egy küldemény átvételét, ám a szerződésben kapcsolattartási címen szerepel az adott elérhetőség, akkor a küldemény (levél, felszólítás stb.) átvett küldeménynek fog minősülni.

A bérlemény kiürítése  

A bérlemény kiürítése akkor lesz fontos kérdés, ha megszűnik a szerződés. Amennyiben bérbeadóként biztosra akarunk menni, hogy van eszköz a kezünkben arra az esetre, ha a bérlő nem akarná elhagyni a bérleményt a szerződés megszűnésével, közjegyző előtt hitelesített okiratban kössük meg a bérleti szerződést. Ezzel az okirattal akár peres úton is elérhetjük, hogy elhagyják az ingatlanunkat.

Mit kell tudni a bérleti szerződés felmondásáról?

A bérleti szerződés felmondása megérne egy külön cikket, de azért szedjük össze a legfontosabb tudnivalókat. A felmondás menete attól függ, hogy határozatlan vagy határozott időre kötöttük a szerződést.

Segíthetünk?

Add meg adataidat, kollégánk maximum egy munkanapon belül keresni fog!