Tartalomjegyzék
1.) A lakáshitel igénylés dokumentáció átvétele és ellenőrzése:
Minden nyomtatványt kitöltöttünk, illetve beszereztünk-e a lakáshitel igénylés esetén?
A bank alkalmazottja leellenőrzi, hogy az adott lakáshitel igénylés szükséges dokumentuma és nyomtatványa benne van-e a jelzáloghitel kérelmi „csomagban”. Ha valami hiányzik, azt jelzi a hiteltanácsadónak és az ügyfélnek és rögzíti a bank ügyviteli rendszerében, hogy „pótlás alatt”.
(Fontos megjegyezni, hogy legtöbbször csak a hiánytalan lakáshitel igénylés beadása után kezdődik el a hitelbírálati folyamat – néhány speciális esetet kivéve, pl. hiteligénylés előtti előzetes értékbecslés)
A BAR (KHR) nyilvántartás lekérdezése
A lakáshitel igénylés esetén résztvevő összes szereplő személyes adatai alapján az ügyintéző lekérdezi a Központi Hitelinformációs Rendszerből, hogy található-e bármilyen negatív információ az ügyfélről. Az esetleges aktív vagy passzív KHR (BAR listás) státusz kizárja a jelzáloghitel felvételt. A passzív KHR státusz akkor indul, ha a teljes követelést visszafizette már az adós. A passzív státusz csak 1 évig áll fenn (a korábbi 5-höz képest), azaz a tartozás kifizetése után csak 1 évig nem tud a „negatív adós” hitelt felvenni.
Megfelelően ki vannak-e töltve a lakáshitel igénylés kérelmi nyomtatványok?
A fentiek után egyesével átvizsgálásra kerülnek a beadott papírok, minden szükséges adat ki van-e töltve, a megfelelő lehetőségek vannak-e beikszelve. Ha hibát talál a banki ügyintéző, megkéri a hiteltanácsadót és az ügyfelet, hogy javítsák ki azt.
Megfelelően ki vannak-e töltve a csatolt igazolások, nyilatkozatok? Érvényesek-e a dokumentumok?
Az igazolások (pl. munkáltatói igazolás, NAV igazolások, banki igazolások ) helyesen vannak-e kitöltve, az szerepel-e bennük, amit tartalmazniuk kell, alá vannak-e írva és adott esetben le vannak-e pecsételve? Nem járt-e le valamelyik igazolás érvényessége? A munkáltatói vagy az NAV igazolás például a kiállítástól számított 30. napig érvényes, ezt követően újat, „frisset” szükséges benyújtani.
Lakáshitel igénylés minimálisan szükséges feltételeinek és paramétereinek ellenőrzése.
Fontos az elején tisztázni, hogy van-e olyan adat, tény amely akadályozza a lakáshitel igénylés beadását. Például az ügyfél munkaviszonyának hossza, az igénylő(k) életkora, az esetlegesen bevonandó személyekre vonatkozó dokumentumok megléte. (pl. kezes, társigénylő, haszonélvező)
2.) A jelzáloghitel bírálat folyamata:
Adatrögzítés
Az ügyintéző rögzíti a bank adminisztrációs rendszerében a lakáshitel igénylés részleteirevonatkozó ügyfél –és ingatlanadatokat, elérhetőségeket illetve minden egyéb adatot. Ezek a rendszerek egymásra épülő lépésenként dolgozzák fel a folyamatot ezért általában addig „nem engedi tovább” a folyamatot a gép, amíg valami hiányzik. Ezért is nagyon fontos, hogy hiánytalan jelzáloghitel kérelmi csomagot adjon be az ügyfél. Ebben is segít az ön független hiteltanácsadója.
Értékbecslés megrendelése
A legtöbb bank esetében az ügyviteli szoftver automatikusan megrendeli az értékbecslést az adatok rögzítése közben, általában véletlenszerűen megjelölve valamelyik értékbecslő partnerét.
Amennyiben tudni szeretné mit néz az értékbecslő, olvassa el itt.
Természetesen vannak bankok, ahol az értékbecslést már a hiteligénylés előtt el lehet végeztetni, a bank által megjelölt értékbecslő partnerek egyikével (vagy bármelyikével). Az értékbecslés általában 90 napig érvényes, a lejáratát követően „frissre” lesz szükség a hitelkérelem beadásakor.
Értékbecslő felveszi a kapcsolatot az ügyféllel
A megadott telefonszámon időpontot egyeztetnek az ingatlan értékbecslésére. Általában az ingatlan egyik tulajdonosának jelen kell lennie az értékbecsléskor, de ez nem mindenhol kötelező. Az értékbecslésről a legtöbb bank nem ad ki ügyfélpéldányt, amit az értékbecslés megrendelési nyomtatvány tartalmazni is szokott és ezt a hiteligénylő alá is írja.
Értékbecslési szakvélemény beérkezése
Az értékbecslő vagy számítógépes felületen keresztül vagy papír alapon küldi meg az értékbecslést a banknak.
Ingatlan paraméterek vizsgálata
A beérkezett értékbecslést esetlegesen a belső ingatlan szakértő, aki banki alkalmazott, még felülbírálhatja, akár módosíthatja is a korábban megállapított értékeket. Ellenőrzésre és rögzítésre kerül az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értéke (HBÉ), az ingatlan elhelyezkedése, az ingatlan állapota, falazatának típusa, tetőzete és tulajdonviszonyai. Megállapításra kerül az ingatlan terhelhetősége. Az, hogy mekkora hitelösszeggel terhelhető az adott ingatlan.
Személyes „paraméterek” alaposabb vizsgálata
A jelzálog hitelügylet minden egyes szereplőjének személyes adatait az ügyintéző, illetve a banki döntéshozó is figyelmesen átnézi. Ellenőrzik azok valódiságát és megfelelőségét. Ebben a szakaszban történik a személyes dokumentumok és paraméterek bírálata, és ha valami nem felel meg, már itt elutasíthatják a jelzáloghitel kérelmet, vagy hiánypótlást kérhetnek be az ügyféltől.
Jövedelem és hitelezhetőség vizsgálata (Bonitás vizsgálat)
Ebben a folyamatrészben kerül megállapításra, mekkora összegű hitelre jogosult az ügyfél a jövedelmek alapján. Amennyiben ennek összege az igényelt hitelnél kevesebb, nem utasítják el automatikusan a hitelkérelmet, hanem alacsonyabb ajánlatot adnak a hiteligénylőnek vagy kezes, társigénylő, adóstárs bevonását írják elő (bankonként eltérően használják a szereplők megnevezését). Előfordulhat akár az is, hogy egyeztetés után kiderülnek kedvező részletek, és sikerül „feltornászni” a hitel összegét.
Ellenőrzésre kerül, a benyújtott igazolások és nyilatkozatok alapján mekkora jövedelmet tud a bank figyelembe venni. Mekkorák az ügyfél megélhetési költségei, törleszt-e éppen másik hitelt az igényelten kívül. Terheli-e a jövedelmét bármilyen rendkívüli, de rendszeres kiadás (pl. gyermektartási díj)? A folyószámla kivonatokon van-e fedezethiány miatt visszautasított tétel? Ha van folyószámla-hitelkeret, azzal hogyan gazdálkodik az ügyfél, gyakran túllépi-e hitelkeretét? Ha igen, mennyivel? Érkezik-e rendszeres bevétel (pl. gyermektartási díj, bérbeadásból bérleti díj), amivel esetleg pluszban számolni tud a bank?
Döntés vagy elutasítás
Alapesetben az ingatlan értékbecsléstől számított 1-2 héten belül megszületik a bank hivatalos döntése. Kiderül mekkora hitel összeget, milyen hosszú futamidőre hajlandó folyósítani a bank és mindezt milyen pénzügyi feltételekkel?
Fontos, hogy ezt a döntését a bank általában 2 hónapig tartja fenn. Ezen időtartamon belül lehet a kölcsönszerződést aláírni.
3.) Szerződéskötés
Időpont-egyeztetés
A banki ügyintéző felveszi a kapcsolatot az ügyféllel a hiteldöntést követően és felajánl ügyfelének egy időpontot, amikor a bankfiókban aláírható a kölcsönszerződés.
Hitelszerződések előkészítése
Elkészül a hitelszerződések személyre szabott szövegezése. Van egy biankó jellegű alapszerződés, amit a bank ügyintézője és/vagy jogásza az adott hitelügyletnek megfelelően módosít, kiegészít, ügyféladatokkal kitölt.
Hitelszerződés
A bankok a „Fair” banki törvény óta már előre megküldik a szerződést az ügyfélnek előzetes áttanulmányozásra. De a bankok honlapján is megtalálható az általános szerződés minta.
Hitelszerződés aláírása, közjegyzői okirat
A hitelszerződést (és a jelzálogszerződést) először a bankfiókban írjuk alá, majd ezt követően közokiratba foglalja egy közjegyző. Ez lehet egyoldalú és kétoldalú közjegyzői okirat is. Többségében egyoldalú közokirat készül, ahol elég az ügyfélnek (ügyfeleknek) megjelennie, a banki ügyintézőnek nem kell. Az ügyfél ilyenkor egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozatot tesz a bank javára. Kétoldalú közokirat esetén az okiratot a banknak és az ügyfélnek is alá kell írnia és mindezt egy időben.
A közjegyző sok esetben kiszáll a bankfiókba, így a banki hitelszerződés és jelzálogszerződés egy időpontban írható alá a közokirattal.
Folyósítás
A szerződések aláírását és a bank jelzálogjogának tulajdoni lapon történő megjelenését követően folyosít a bank a közokiratban megjelölt módon
