Mit néz az értékbecslő?

Az ügyfeleink leggyakoribb kérdése a hitelfelvétel folyamatának az elején: mit néz az értékbecslő? Ez abból adódik, hogy a hitelkérelem bankhoz történő beadása után az értékbecslő hívja először a hiteligénylőt. Ha szükséged van értékbecslésre, itt tudod jelezni.

Ki az, és mit néz az értékbecslő? Mikor fogunk találkozni vele? 

Az értékbecslő a bank által kijelölt ingatlanszakértő cég munkatársa. Az a feladata, hogy jelzálog alapú hitelek esetén megállapítsa a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi vagy piaci értékét, és a bank számára fontos hitelbiztosítéki vagy menekülési értéket. 

Ez azért fontos, mert a bankra vonatkozó törvények és a bank belső szabályzatai egyaránt kimondják, hogy: 

az ingatlan értékbecslésének az eredményétől teszik függővé a maximálisan adható hitelösszeget.”

Az értékbecslés mindig személyesen történik. A bank mindig olyan értékbecslőt jelöl ki, aki ismeretlen az ügyfél számára.  

Ezt a bankok a csalásmegelőzés miatt teszik. A bank ezzel védekezik az esetleges összeférhetetlenség ellen. Vagyis az ellen, hogy a hiteligénylő bízza meg az értékbecslőt. 

A kölcsönigénylőnek az érdeke az, hogy az értékbecslő magas forgalmi értéket állapítson meg a fedezettel kapcsolatban, mert így kaphat nagyobb hitelösszeget.

Az értékbecslés a hiteligénylési folyamat szerves része, ami megtörténhet a hiteligénylési dokumentumok benyújtása után, de előtte is. 

Az előzetes értékbecslés akkor fontos, ha szeretnél biztosra menni és előre megtudni, hogy mennyit ér az ingatlan.

Ez abban az esetben fontos, ha vásárolsz, hiszen ha nem kapod meg a tervezett lakáshitel összegét, még a foglalót is elbukhatod. A másik lehetőség, amikor a meglévő ingatlanodra szabad felhasználású jelzáloghitelt szeretnél, például egy vállalkozás beindítására, és tudni szeretnéd, mekkora összeget kaphatsz az ingatlanodra. 

Ahhoz, hogy megértsük mit néz az értékbecslő azt is tudnunk kell, hogy minden bank más elvárást támaszt az értékbecslők felé. Pont ezért sok értékbecslő cég van a piacon.

Az értékbecslő általában a banknál történő megrendeléstől számított 3 munkanapon belül jelentkezik. Mindig azt keresi, aki a banknál az értékbecslés megrendelésénél kontakt személynek lett megjelölve. 

Lakásvásárlásnál általában az ingatlan közvetítő vagy az eladó, szabad felhasználású jelzáloghitel esetén az ingatlan tulajdonosa.

Az értékbecslőnek általában a megrendeléstől számítva egy hete van  visszajuttatni az elkészült értékbecslési szakvéleményét a bank számára. 

Ahhoz, hogy megértsük mit néz az értékbecslő, fontos megismernünk az ingatlannal kapcsolatban rendelkezésre álló dokumentumokat.

Milyen dokumentumokat kérhet az értékbecslő?

Az értékelendő ingatlan típusától, esetleges készültségi fokától és az igényelt hitel típusától függően eltérő dokumentumokat kér az értékbecslő.

Meglévő, kész ingatlan értékbecsléséhez szükséges dokumentumok:  

• Lakás: tulajdoni lap, méretezett alaprajz és társasházi alapító okirat,
• Lakóház, családi ház: tulajdoni lap, méretezett alaprajz és térképmásolat.

Meglévő ingatlanokhoz kapcsolódhat:

• lakásvásárlási hitel, amikor meg szeretnéd venni a célingatlant,
• szabad felhasználású jelzáloghitel, amikor szabadon felhasználható pénzösszegre van szükséged a célingatlan megterhelésével,
• felújítási hitel, ahol az ingatlan állapotát szeretnéd javítani, legtöbbször engedélyhez nem kötött munkálatokkal.

Épülő ingatlan értékbecsléséhez szükséges dokumentumok:

Épülő ingatlanok esetén kicsit nehezebb a helyzet, mert egy későbbi állapot és egy jelenlegi készültségi fok alapján kell megállapítani a majdani értéket. Mindezt úgy, hogy az ingatlan tulajdoni lapján még nem a végleges, rendezett majdani jogi forma szerepel. Ráadásul az ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel vagy az ezzel azonos jogi dokumentumokkal. 

• Épülő lakóház, családi ház: telek tulajdoni lap, építési tervdokumentációk, építési engedély vagy azzal azonos jogi dokumentumok, megnyitott e-napló
• újépítésű lakás: minden fent felsorolt dokumentum az épülő társasházra, továbbá a társasházi alapító okirat tervezete

Épülő ingatlanokhoz kapcsolódhat:

• építési hitel, amikor a meglévő telkedre szeretnél egy családi házat építeni,
• lakásvásárlási hitel, amikor egy új építésű társasházi lakást szeretnél megvásárolni,
• korszerűsítési hitel, amikor az ingatlanon korszerűsítési munkákat végzel.

Mit néz az értékbecslő egy ingatlan értékelése során? 

Egy ingatlan értékbecslés során az értékbecslő az alábbi szempontok alapján állapítja meg a forgalmi értéket és a bank számára fontos hitelbiztosítéki értéket.

A forgalmi érték egy olyan ár, amennyit a piaci körülmények között jelenleg ér az ingatlan. Ez egy kicsit hasonlít a tőzsdei árakhoz, hiszen a kereslet és a kínálat is beleszól az aktuális forgalmi értékbe. Gondoljunk csak bele, a 2008-as válság idején milyen nyomott ára volt az ingatlanoknak. 

Ezért sokszor a bank is leellenőrzi, hogy mit néz az értékbecslő. Hiszen az ingatlan értékének a megállapításánál más hasonló ingatlanok piaci árát veszi alapul. Így az összehasonlításhoz használt összes ingatlannál fontos hogy reális legyen az értékük.

A hitelbiztosítéki vagy menekülési vagy likviditási érték inkább a bank számára fontos mutatószám. Ez a közjegyzői okiratba is belekerül és a gyakorlatban azt mutatja meg, hogy az adós nem fizetése esetén mi az a minimum érték, amiért a bank árverezéssel kiszállhat a jogügyletből.

Nézzük, hogy mit néz az értékbecslő a fenti értékek megállapításához!

Megközelíthetőség:

Ez azért nagyon fontos, mert bárki, aki lakik az ingatlanban, vagy bárki, aki meg szeretné venni, naponta szembesül ezzel a gyakorlati kérdéssel. Egy ingatlan megközelíthetőségénél több szempontot vesz figyelembe az ingatlanszakértő.

Vizsgálja az infrastruktúrát, azaz hogy autóval és tömegközlekedéssel hogyan lehet megközelíteni az ingatlant.

Megvizsgálja, milyen minőségű út van az ingatlan előtt. Lakás esetén, hányadik emeleten van és rendelkezik-e a társasház lifttel.

Még azt is számításba szokták venni, hogy ha vásárolni kell menni, milyen minőségű és hány darab intézmény van a közelben.

Ilyenkor még azt is meg szokták vizsgálni, ha az ott élőknek gyermekük van az esetleges óvodai vagy iskolai elhelyezés milyen közel lehetséges.  

Állapot (közművek, komfort)

Az ingatlan értékének meghatározásánál nagyon fontos megvizsgálni van-e vezetékes vízellátás, központi szennyvízelvezetés, milyen a fűtés típusa.

A komfort fokozat megállapításánál a fűtés nagyon fontos, hiszen ha nincs központi fűtés, már nem lehet összkomfortos, csak komfortos az ingatlan. A fürdő és az illemhelyiség megléte és állapota hasonlóan fontos tényező. 

Szerkezet, falazat

Az érték meghatározásánál nagyon fontos az ingatlan szerkezete, ami lehet könnyűszerkezetes vagy szilárd falazatú, de megkülönböztethetünk faházat, rönkházat, ytongból épült házat, tégla házat, vályogházat is.

A tető szerkezeténél sem mindegy, hogy agyagcserép, betoncserép, zsindely vagy pala fedi az ingatlant.

A szerkezet vizsgálatánál fontos még a nyílászárók típusa és állapota.

Az érték megállapításánál az ingatlan burkolata és az esetleges kert állapota is fontos szempontok lehetnek. 

Mit néz az értékbecslő a banki értékesítés idejével kapcsolatban?

A korábban említett hitelbiztosítéki-, menekülési- vagy likviditási érték meghatározásánál az is fontos szerepet játszik, hogy az adott ingatlan mennyire forgalomképes, azaz mennyi idő alatt lehet eladni. 

Mit tartalmaz az értékbecslés és miért fontos? 

Az értékbecslés gyakorlatilag egy ingatlanszakértő pillanatnyi jelentése az ingatlan állapotáról és értékéről. A szakvélemény általában több oldalas és részletesen kitér a fent leírtakra. Tartalmazza az összes elérhető hivatalos dokumentumok másolatát, például tulajdoni lap, térképmásolat, társasházi alapító okirat. 

Az értékbecslés nagyon fontos, hiszen a jelzáloghiteleknél az ingatlan értéke a kulcsa annak, hogy mekkora hitelösszeget adhatnak a bankok. 

Mi jön ezután? Mit néz az értékbecslő és mit állapít meg az értékbecslés alapján a bank? 

A bankhoz maximum egy héten belül visszaérkezik a megrendelt értékbecslés. Ezután elindul a fedezet értékének a banki felülvizsgálata.  A fedezetértékelési szakemberek a bank alkalmazottai. Ők tovább elemzik az elkészült szakvéleményt a bank szempontjából és megvizsgálják az ingatlan hitelezhetőségét.

Ez azt jelenti, hogy kiszámolják, mennyiért tudná értékesíteni a bank az ingatlant, ha azonnal el kellene adnia. Ezen felül ellenőrzik, hogy az értékbecslő mindhol reálisan számolt-e.

Hogyan befolyásolja az értékbecslés a felvehető hitel összegét? 

A maximálisan felvehető hitelösszeget két tényező befolyásolja. Az első a törvényi előírás, amit adósságfék szabályozásnak hívnak. Ez azt mondja, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum a 80%-a lehet a jelzálog alapú hitel. A másik tényező a bank belső szabályzata, ami enyhébb nem lehet a törvényi előírásoknál, szigorúbb azonban igen. 

Nézzük számokban:

• Vásárolni szeretnél egy 40 millió forintos ingatlant. A törvény azt írja elő, hogy amennyiben az értékbecslés alátámasztja a 40 milliós forgalmi értéket ennek a 80%-a lehet lakáshitel. Tehát 32 millió forint hitelhez 8 millió forint önrészre lesz szükséged. 
• Az önrész lehet készpénz továbbá a gyermekek után járó CSOK támogatás, vagy Babaváró hitel. Egy másik lehetőség az önrész előteremtésére pótingatlan bevonása.
• Pótingatlan bevonásakor a bank két ingatlant egyetemlegesen terhel meg. Innentől a két ingatlan együttes értékének a 80%-a lehet a maximális hitel, ami vásárláskor maximum az adásvételi ár lehet.

Mennyi idő múlva kapjuk meg a fedezetértékelés eredményét? 

Itt eltérő a bankok rutinja. Van, aki biztosít egy példányt is az elkészült értékbecslésből. Van, aki csak a forgalmi értéket és a hitelbiztosítéki értéket közli.

A gyakorlatban az értékbecslés megrendelése után egy héttel tuhatjuk meg az ingatlan értékét és tekinthetjük meg írásban, hogy mit néz egy értékbecslő az ingatlannal kapcsolatban.

Hogyan viszonyul egymáshoz a vételár és a forgalmi érték egy használt ingatlan vásárlása esetén?

Sok ügyfél úgy gondolja, hogy a bank automatikusan alul értékel. Ez a gyakorlatban nem így van, mert a banknak csak az az érdeke, hogy a fedezet ne legyen túlértékelt.

A fő érdeke a banknak mindig a hitelkihelyezés, így nem szabályszerű, hogy az adásvételi árnál alacsonyabb forgalmi értéket fog megállapítani a bank. 

Sőt a CSOK szabályai külön ki is térnek az adásvételi ár és a forgalmi érték kapcsolatára és pont a fentiektől eltérően. 

A CSOK kimondja, hogy amennyiben a felbecsült forgalmi érték 20%-kal magasabb, mint az adásvételi ár nem jár a támogatás.

Ez a CSOK szabály két okra vezethető vissza:

• Az egyik, hogy az illeték és adózási költségeket mindenki szeretné csökkenteni. A vevő és az eladó van hogy úgy szeretné optimalizálni a költségeit, hogy papíron alacsonyabb vételárat szerepeltetnek az adásvételiben.
• A másik, hogy régebben a használt ingatlanok vásárlásához felvehető CSOK szabályokban volt egy ingatlanvételár maximum. Ez 35 millió forint volt. Azóta ezt eltörölték, de a fenti 20%-os szabály benne maradt még a jogszabályban. Hiszen most már nincs felső vételárkorlát, így a 20%-os eltérés ilyen szigorú szabályozásának nincs gyakorlati haszna.

Mi a jövőbeli várható érték? Mit néz az értékbecslő ilyenkor? Mi a lényege? 

A jövőbeli vagy majdani értéket olyan hiteleknél állapítja meg az ingatlanszakértő, ahol építési munkálatok lesznek és ezeknek értéknövelő hatása lesz.

Ilyen az építési hitel, amivel az építési telekre új építésű házat építhetsz.

Ilyen a bővítési hitel is, ahol a meglévő ingatlan hasznos alapterületét növelheted melléépítéssel vagy ráépítéssel.

Gyakran ismételt kérdések

Amennyiben tudni szeretnéd mit néz az értékbecslő, illetve az értékbecsléssel vagy a fentiekkel kapcsolatban kérdésed van, kollégáink szívesen segítenek, ha megadod adataidat a lenti űrlapon. 

Segíthetünk?

Adja meg adatait, kollégánk maximum egy munkanapon belül keresi Önt!