Adósságfék rendelet (adósságfék szabályozás)

Az adósságfék rendelet a családok túlzott eladósodottságát szabályozza. A családi jövedelem és a törlesztőrszletek arányát és az ingatlan terhelhetőségét igyekszik keretek közé szorítani.

Mit jelent az adósságfék szabályozás?

Az adósságfék szabályozás, hivatalos nevén az adósságfék rendelet 2015 január elsején lépett életbe. Ez egy központi szabályozás, amit a Magyar nemzeti Bank (MNB) javaslatára léptettek életbe. Az adósságfék szabályozást, az összes banknak kötelező alkalmaznia a lakossági hitelezésnél. A rendelet legfőbb célja a lakosság eladósodottságának „korlátozása”. Itt arra kell gondolni, hogy ezzel a rendelettel központilag szabályozzák a családi nettó jövedelmekből fizethető maximális törlesztő részletek összegét és a hitel esetleges fedezeteinek a maximális terhelhetőségét. Ez utóbbi azt jelenti, hogy egy ingatlanra mekkora maximális hitelt lehet felvenni. Ezt legfőképpen 2 mutató alkalmazásával szabályozzák, ami a JTM és a HFM. A HFM rövidítés helyett gyakran az LTV-elnevezéssel találkozhatunk.

Mi is az a JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) az adósségfék rendelet szerint?

A JTM a jövedelemarányos törlesztési mutató elnevezésből származó rövidítés. Ez a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adósságfék-rendeletének (adósságfék szabályozás) elemeként 2015. január 1. napjától lépett életbe. A JTM-et új hiteligényléskor kell vizsgálnia a banknak. A JTM a család összes rendszeresen befolyó havi nettó jövedelmének a maximális terhelhetőségét adja meg. Azaz megszabja, hogy a család a kézhez kapott nettó jövedelmének hány százalékát fordíthatja hitelei törlesztőrészleteire. Ez a százalákos terhelhetőség először 2018 októberében majd 2019 júliusában és végül 2023 júliusában is változott. Bevezették, hogy a felvenni tervezett új hitel kamatperiódusától is függ, hogy hány százalékban terhelhető a jövedelem.

Ezen az oldalon példákkal illusztrálva bemutatjuk a jelenleg hatályos JTM szabályozást, de megmutatjuk azt is mi volt érvényes korábban, így láthatja a régebbi szabályozásokat is. Ezzel szeretnénk segíteni Önnek, hogy az információ, amit keres biztosan naprakész legyen, de az esetlegesen másoktól hallott, már nem hatályos szabályokat is láthassa egy helyen összefoglalva. Ezt azért érezzük fontosnak, mert a folyamatos változások miatt sokféle információ kering az ügyfelek között.

Mi a hitelfedezeti mutató és mi az LTV (másik nevén HFM) az adósságfék szabályozás szerint?

A Magyar Nemzeti Bank az adósságfék szabályozás (adósságfék rendelet) révén 2015.01.01-től a JTM  mellett egy másik mutatószám használatát is kötelezővé tette a bankok számára a lakáshitel elbírálásnál. Ez a hitelfedezeti mutató (HFM vagy LTV). Ennek a mutatószámnak az angol neve a „loan to value ratio” és ennek a rövidítése az LTV. A bankoknál inkább az LTV elnevezés használata a jellemzőbb, de a magyar „hitel fedezeti mutató” elnevezésből képzett HFM rövidítéssel is találkozhatunk.

Ez a mutatószám azt mutatja meg, hogy a terhelendő ingatlan(ok) forgalmi értékének maximálisan hány százaléka lehet a lakáshitel vagy szabadon felhasználható jelzáloghitel. Jelenleg például maximum a 80 %-os LTV a megengedett a jelzáloghiteleknél. Azaz a bank által felbecsült forgalmi érték 80 %-ánál nem lehet több a felvenni tervezett jelzáloghitel.

A lenti táblázatban összefoglalva is bemutatjuk a jelenleg is érvényes hitelfedezeti mutató, azaz az LTV korlátozásait:

A JTM mutató kiszámítása az adósségfék szabályozás szerint!

Amennyiben hitelt tervez felvenni pár dolgot előre át kell gondolni és érdemes picit számolni.

Családi nettó jövedelem

Először az Ön és az Önnel egy háztartásban élők együttes havi nettó (kézhez kapott) jövedelmét kell meghatároznunk. Ilyenkor meg kell vizsgálni, hogy a hiteligénylő egyedülálló vagy családos? Ez abban az esetben fontos, ha valaki családos, mert a házastársat például kötelező bevonni a lakáshitel ügyletekbe. Ezért aki családos, ott a férj és a feleség együttes nettója a mérvadó. Sőt amennyiben gyermekeik is vannak, ez esetben a gyermekek után kapott bevételek is számítanak (például a családi pótlék). Tehát meghatározzuk az összes havi nettó jövedelmet. Ha ez havonta változó, akkor az utolsó 3 hónap átlagát vegyük alapul.

Hitel törlesztőrészlet

Ezután a felvenni kívánt „új hitel” havi törlesztőrészletét kell meghatározni, hiszen ezt kell viszonyítani majd a családi nettó jövedelemhez.

Mi befolyásolja a törlesztő részlet nagyságát?

A bankok és az ajánlataik között a felszámolt kamat a legjelentősebb különbség. Eszerint olcsóbb vagy drágább törlesztő részlettel választhatunk bankot a teljes hiteldíjmutatók (THM) alapján.

Mitől függ még a törlesztőrészlet?

Függ a hitelösszegtől, azaz, hogy mekkora összegű hitelre van szükségünk. A hitelösszeg nagysága és a törlesztőrészlet összege szorosan összefüggnek. Tehát egy 5 M Ft hitelösszegre fizetendő törlesztő részlet pont a fele lenne egy 10 M FT hitelösszegért fizetendő törlesztőrészletnek. (amennyiben minden más paraméter változatlan marad).

Függ a hitel futamidejétől is. Minél hosszabb a hitel futamideje, annál több idő van visszafizetni a banknak az adósságot. Azaz ha nő a törlesztési hónapok száma, kisebb lesz a törlesztőrészlet nagysága. Azaz amennyiben a hitel minden további paraméterét ugyanúgy hagyjuk és csak a futamidőt változtatjuk, akkor a törlesztőrészlet is változik. Itt azonban nem arányosan. Azaz amennyiben megduplázom a futamidőt például 10 évről 20 évre, akkor a törlesztőrészlet nem csökken a felére.

Függ a hitel kamatperiódusától is. A kamatperiódus azt jelenti, hogy mennyi időre fixáljuk a kamatot. A fixálás alatt azt érthetjük, hogy a kamatperiódus időtartama alatt semmilyen körülmények között nem emelkedhet a kamat, azaz nem lehet drágább a törlesztőrészlet. Mindez a hitelszerződésben is rögzítve van, azaz egy államcsőd vagy egy újabb válság sem befolyásolná a törlesztőrészletet. Létezik 3 éves, 5 éves, 10 éves, 15 éves és 20 éves kamatperiódus.

JTM példa az adósságfék szabályozás szerint:

Szeretnénk egy egyszerű példával is illusztrálni a fentieket. Nézzük meg, mit jelent az 5 éves kamatperiódus a gyakorlatban. A lakáshitelt 4%-os kamattal vettük fel, ez a felvételtől számított első 5 évben, azaz az első kamatperiódusban nem változhat. A hitelfelvétel után 2 évvel 6%-ra megy föl a kamat a piaci körülmények miatt, de ez minket nem érint, hiszen az első 5 év fixálva van. A kamatperiódus első fordulónapja a hitelfelvételtől számított 5. év végén lesz. Ha ezen a napon 8%-os kamat van érvényben, a hitelünk második kamatperiódusára, azaz a futamidő 5 és 10 év közötti részére a hitelkamatunk 8% lesz. A következő változás a 10. év végén következhet be, ami a futamidő 10 és 15 év közötti időszakát érinti. És így tovább amíg a futamidő le nem telik, vagy a tőketartozást nem törlesztjük elő. Minél hosszabb a kamatperiódus, annál magasabb a törlesztőrészlet összege.

Ez olyan mintha kötnénk egy biztosítást a törlesztő részletre, hogy az ne változhasson külső gazdasági tényezők alapján. Ennek viszont ára van. A banki ajánlatoknál a nem fixált konstrukciók (3 hó, 6 hó, 12 hó) a legolcsóbbak, de a legkockázatosabbak is. Ezt követi árban növekedve az 5 éves, majd a 10,15 és a 20 éves fixálás. Tehát azzal hogy nő a kamat fixálás ideje drágább lesz a törlesztőrészlet.

A kamatperiódus növelése tehát befolyásolja a jövedelem terhelhetőségét is. Ezt kétféle irányban teszi.

Az egyik, hogy növeli a törlesztőrészlet összegét, a fent leírtak alapján, tehát magasabb összeget kell viszonyítani a jövedelemhez a JTM mutató szerint. Ez a lenti szabályozás nélkül önmagában rontó tényező lenne, hiszen ha nő a törlesztőrészlet az rontó körülmény lenne, mert jobban leterhelné a jövedelmet. Így is volt ez, amíg az adósságfék rendelet be nem vezette, a kamatperiódus alapján változó JTM szabályozásokat, amiket a lenti gondolatsorral mutatunk be.

A másik az adósságfék speciális szabályozásából adódik. Ez abból következik, hogy minél hosszabb a kamatperiódus, annál kisebb az ügyfél kockázata, hiszen hosszabb időre kiszámítható a hitel. Tehát a szabályozás nagyobb százalékban engedi terhelni a jövedelmet, mint egy rövidebb kamatperiódusú hitel esetén.

Jelenleg érvényes JTM szabályok az adósságfék rendelet szerint:

Az 5 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 25%-ig terhelhető az 600 ezer forint alatti családi nettó jövedelem, míg az 600 ezer feletti már 30%-ban.

Az 5 és 10 év közötti kamatperiódus esetén 35%-ig terhelhető az 600 ezer forint alatti családi netó jövedelem, míg az 600 ezer feletti már 40%-ban.

A 10 év vagy annál hosszabb kamatperiódus esetén 50%-ig terhelhető az 600 ezer forint alatti családi nettó jövedelem, míg az 600 ezer feletti már 60%-ban.

A következőekben az átláthatóság kedvéért táblázattal is bemutatjuk a jelenleg is hatályban lévő JTM szabályokat, amiket a 2023.07.01. változások léptettek életbe.

Fent már említettük, hogy az adósságfék szabályozás (adósságfék rendelet) többször változott a jövedelem terhelhetőségével kapcsolatban (JTM mutató). A szabályozás bevezetésekor a felvenni kívánt hitel kamatperiódusa például még nem volt befolyásoló tényező. Szeretnénk kitérni a korábbi, de mára hatályukat vesztett JTM korlátozásokra is. Sok ügyfél, aki hozzánk érkezik a lehetőségeit nem a hatályos JTM szabályok szerint méri fel. Ennek sokszor az az oka, hogy egy jóbarát, kolléga vagy családtag, aki korábban vett fel hitelt a saját hitelfelvételekor érvényes szabályokat adta tovább, ami azóta már megváltozott.

Korábbi, már hatályon kívüli JTM szabályok, az adósságfák rendelet változásai:

2018.10.01. és 2023.07.01 között érvényes JTM szabályok (hatályon kívül helyezte az adósságfék rendelet változása).

500 ezer forint családi jövedelem alatt 50%-ban volt terhelhető a jövedelem, a választott kamatperiódustól függetlenül.
500 ezer forint családi jövedelem felett, már 60%-ban volt terhelhető a jövedelem, a választott kamatperiódustól függetlenül.

2015.01.01. és 2018.10.01 között érvényes JTM szabályok (hatályon kívül helyezte az adósságfék rendelet változása).

400 ezer forint családi jövedelem alatt 50%-ban volt terhelhető a jövedelem, a választott kamatperiódustól függetlenül.
400 ezer forint családi jövedelem felett, már 60%-ban volt terhelhető a jövedelem, a választott kamatperiódustól függetlenül.

2018.10.01. és 2019.07.01 között érvényes JTM szabályok (hatályon kívül helyezte az adósságfék rendelet változása).

Mint ahogy a lenti táblázat is mutatja, a korábbi szabályozás annyiban tért el a jelenlegitől, hogy kevésbé volt szigorú. 2019.07.01-től lépett életbe az a szigorítás, hogy 400 ezer nettó jövedelemről 500 ezer forintra emelték azt a sávot, ahonnan magasabb százalékban lehet terhelni a családi jövedelmet.

A meglévő törlesztőrészletek számítanak-e az adósságfék szabályozás esetén?

Igen, számítanak. Amikor a fenti 2023.07.01-től hatályos táblázatot alkalmazzuk a családi jövedelemnek a jelenlegi és a majdani törlesztőrészleteket is fedeznie kell.

Nézzük egy példával. A család jövedelme 600 ezer forint, tehát a magasabb terhelhetőségi sávba esik. Szeretnének felvenni egy 10 évre fixált hitelt, aminek 160 ezer forint lenne a jövőbeli törlesztőrészlete. A 10 éves kamatperiódus és a magasabb jövedelemsáv miatt a családi keresetet 60%-ban lehet terhelni. Ez 360 ezer forint törlesztőrészlet állományt jelenthet (600.000*0,6= 360.000). Ebbe bele kell férnie azonban a meglévő hitelek törlesztőrészleteinek is.

Ha meglévő hiteleik (áruhitel, autóhitel, hitelkártya, egyéb hitelek) már meglévő törlesztőrészlete 200 ezer forint alatt van, akkor hitelezhető az új kölcsön. Mivel az új törlesztőrészlet 160 ezer forint lenne, a jövedelmek pedig 360 ezer forint törlesztőrészletet tesznek lehetővé, ezért a meglévő hiteleik összes törlesztőrészlete nem haladhatja meg a 200 ezer forintot, ahhoz hogy hitelezhető legyen az új hiteligénylés. Mivel példánkban a meglévő törlesztőrészletek nem érik el a 200 ezer forintot a tervezett hitelt felvehetik.

Mit tehet, amennyiben a családi jövedelembe az adósságfék rendelet szerint nem fér bele az új törlesztőrészlet ?

Növelheti azt a futamidőt, amivel eddig a törlesztőrészlet volt kalkulálva, mert a futamidő növekedéssel csökken a törlesztő részlet a korábban írtak szerint.

El kell fogadni, hogy kevesebb hitelt kaphat. Lakásvásárlásnál ez komoly gond, mert a csökkenő hitellel nő a szükséges önerő, vagy csökken a lakásvásárlásra fordítható összeg.

Amennyiben nem szeretne változtatni a tervein és szüksége van a változatlan hitelösszegre a kiszemelt futamidőn egy adóstárs bevonása lehet a megoldás. Az adóstárs egy harmadik személy (például testvér vagy szülő), akinek jövedelmével szintén számol a bank, hogy megkaphassák a tervezett hitelösszeget. Az adóstárs teljes felelősséget vállal a hitelért és aláírja a banki szerződéseket is.

Mit tegyen, ha biztosra szeretne menni?

Ne bizza magát a véletlenre, ne pazarolja drága idejét arra, hogy önállóan próbálja megállapítani, hogy hitelképes-e. Ne Ön döntse el, hogy melyik banknál hitelezhető, úgyse lesz ideje és lehetősége az összes pénzintézetet végijáni. Töltse ki a lenti űrlapot és bízza magát független hitelközvetítő kollégáinkra, hiszen nekik ez a szakmájuk. Ingyenesen és kötelezettségmentesen feltérképezzük a lehetőségit és megtaláljuk az Önnek legideálisabb hitellehetőséget az esetlegesen elérhető állami támogatásokkal.