Vajon mi a jelentősége annak, hogy még 2015-ben a szerződésben bruttó módon, tehát ÁFÁ-val növelt összegben (például: összesen 127 millió forint) vagy nettó módon, tehát ÁFA nélküli összeg + ÁFÁ-ban (például: 100 millió forint + ÁFA, ami 2015-ben 27%-ot jelentett) állapodott meg az eladóval?
(a 100 milliós példa az áttekinthetőséget szolgálja, mivel így könnyebb a százalékokat behelyettesíteni konkrét összegekre)
Az ÁFA kötelezettség kiszámítása annak függvénye, hogy a szerződésben bruttó vagy nettó módon történő elszámolásban állapodtak meg, így az ÁFA kulcs változásának köszönhetően a fizetési kötelezettségek kiszámítása a következőképpen néz ki:
Abban az esetben, ha bruttó módon kötötte a megállapodást:
Úgy az előzetesen kiszámított ÁFA összegét is tartalmazza a lakás ellenértéke.
Ha az elszámolás bruttó módon történik a számlán az előzetesen megállapított, ÁFÁ-t is tartalmazó ellenértéket kell feltüntetni, ami ebben az esetben a számla bruttó értéke lesz.
Mivel az új adóalap és az ebből számítandó ÁFA összege a bruttó összeg alapján kerül kiszámításra, ezért a kedvezményes (5%-os) adókulccsal számolva az eladónak csak a bruttó összeg 4,76 %-át köteles befizetni ÁFA-ként. (bruttó összegből nettó összegre történő átkonvertáláskor 5 %-os adókulcs esetén a „fentről számított” 4,76 %-kal kell számolni ahhoz, hogy megkapjuk a nettó összegre fizetendő ÁFÁ-t).
Tehát az adókulcsváltozásával járó előnyök az értékesítőt illetik meg, míg a vevőnek ebben az esetben a bruttó 127 millió forintot kell az eladó részére megfizetnie.
Ez abban az esetben változhat, ha a szerződő felek közös megegyezéssel módosítják a szerződést úgy, hogy mindketten részesüljenek az ÁFA csökkentésből eredő plusz pénzből.
Abban az esetben, ha nettó módon kötötte a megállapodást:
Ez esetben a fizetendő összeg nem tartalmazza az ÁFA összegét, mivel a szerződésben úgy szerepel, hogy például 100 millió forint + ÁFA.
Ennek értelmében amennyiben a szerződés nettó módon történő elszámolásra köttetett, továbbá az ÁFA szempontjából az ügylet 2016. január 1-je után teljesül, akkor az eladó által kibocsátott számlán az új ÁFA mértéket és az annak megfelelő összeget kell feltüntetni.
Ebben az esetben tehát a lakóingatlan vevőjét illeti meg az ÁFA csökkentéséből származó előny, ugyanis 2016-ban a pénzügyi teljesítéskor összesen 105 millió forintot (100 millió + ÁFÁ-t és az ÁFA kulcs 2016-ban 5%) kell fizetnie és nem 127 millió forintot.
Ha igazságosak akarunk lenni közös megegyezéssel ebben az esetben is módosíthatják a szerződés úgy, hogy mindketten részesüljenek az ÁFA csökkentésből eredő plusz pénzből.