Ha valaki házat vagy lakást vesz, nagyon sok mindenre oda kell figyelnie, hogy a lehető legjobb döntést hozza meg. Még inkább igaz ez abban az esetben, ha lakáshitelből szeretné megfinanszírozni a vételár kifizetését.
Cikkünkben összeszedtünk hat olyan esetet, amit, ha vevőként elfelejtünk leellenőrizni, gondot okozhatnak, vagy akár meg is hiúsíthatják a lakáshitel felvételét.
Az ingatlan adásvétele során nagyon sok mindent megbízott ügyvédünk ellenőriz le. Többek között azt, hogy valóban az eladó tulajdonában van-e az ingatlan, hogy az per-teher mentes-e, a tulajdonviszonyok rendezettek-e. Azonban vannak olyan tényezők, melyet az ügyvéd sem tud ellenőrizni, így érdemes nekünk odafigyelni ezekre, mert akár a foglalót is elbukhatjuk, ha meggondolatlanul vágunk bele egy adásvételbe.
1. A jövedelmünk alapján hitelképesek vagyunk-e?
Ha lakáshitel felvételével szeretnénk megvenni egy ingatlant, akkor ez az első és legfontosabb kérdés. Két feltételnek kell megfelelni az adósságfék rendelet szerint. Az első, hogy egy ingatlan vételára az ingatlan értékének maximum a 80%-ig finanszírozható hitelből. A másik az, hogy a család nettó jövedelme 500.000 forint alatt maximum 50%-ig, e felett 60%-ig terhelhető meg törlesztőrészletekkel. Azaz a felvehető lakáshitel összegének nagyságát e fenti két tényező határozza meg.
A végzet számítások során a következőket is figyelembe kell venni:
- az ingatlan tényleges értékét banki értékbecslő határozz meg, ami eltérhet az eladó által meghatározott vételártól,
- a bankok a fel nem használt hitelkártya, folyószámlahitel összegeket is figyelembe veszik a törlesztőrészletek számításakor
- a pénzintézetek más módszerekkel számolják a vállalkozásból származó jövedelmeket és az úgynevezett másodlagos jövedelmeket (családi pótlék, gyerektartás)
A fentiek miatt jó kiindulási alapot adhat lakáshitel kalkulátorunk. Azonban a bankok között tapasztalható hitelezési feltételek eltérése miatt, érdemes hitelközvetítő szakembereink segítségét kérni, hogy megtalálják azt a bankot, ahol sikeresen igényelhetik meg lakáshitelüket.
2. Önerő kérdés
Az első pontban már említettük, hogy egy ingatlan maximum 80%-ig finanszírozható hitelből. Ebből következik, hogy a maradék 20%-ot a vevőnek kell saját zsebből megfizetnie. Akkor sem kell elkeseredni, ha valaki nem rendelkezik elegendő megtakarítással az önerő kifizetéséhez. Több lehetőség is létezik a probléma megoldására.
Pótingatlan bevonásával az önrész megléte nem szükséges. Azaz, ha barát vagy hozzátartozó fedezetként felajánlja a saját ingatlanát is a megvételre kerülő ingatlan mellé, akkor akár a teljes vételár finanszírozható hitelből.
Állami támogatások igénybe vételével. A fiatal házasok számára, akik gyermeket terveznek számos állami támogatás áll rendelkezésre. Ilyen a kamatmentes Babaváró támogatás vagy a vissza nem fizetendő CSOK támogatás. Mindkét támogatási forma felhasználható önerőként ingatlan vásárláshoz. Ha a maximális összeget vesszük fel, akkor 17,5 millió forint önrésszel indulhatunk neki a vásárlásnak. Ugyanis a Babaváró támogatás összegének 75%-a használható fel, ha 3 hónapon belül lakáshitelt is igényelnek mellé (maximum 7,5 millió). A CSOK maximum igényelhető összege pedig 10 millió forint.
Azoknak, akiknek már van gyermeke és nem terveznek többet, sem kell keseregniük, hiszen az ő számukra a Babaváró támogatás nem jelent megoldást, viszont a CSOK támogtás igen. Ugyanis a CSOK-ot, ha meglévő gyermekek után veszik igénybe, akkor azt minden bank elfogadja önerőként.
3. Túlárazott ingatlan esetében elveszíthető a CSOK
A téma azért aktuális, mert az elmúlt években az ingatlanok ára szinte az egekbe szökött. Egyes területeken már túlárazásról is beszélhetünk. Ha ilyen ingatlan vásárlásánál szeretnénk igénybe venni a CSOK-ot vagy a hozzá kapcsolódó CSOK hitelek konstrukciót, a vételár és az értékbecslő által megállapított ár között nem lehet nagyobb különbség 20%-nál. Ellenkező esetében a bank visszautasíthatja a támogatás kifizetését és a hozzá kapcsolódó hitel nyújtását is. Ezért érdemes még az ingatlan kiválasztása előtt hitelszakértőink segítségét kérni, akik díjmentesen segítenek megtalálni azt a bankot, ahol sikeresen igényelhetik a hitelt és a támogatást.
4. Lakhatatlan ingatlan nem hitelképes
Ha egy ingatlan lakhatatlan: nincs fürdő vagy WC, nincsenek ablakai, vagy nincs konyhája ahonnan vizet lehet venni, akkor az az ingatlan lakhatatlannak számít. A lakhatatlan ingatlan nem hitelezhető.
Persze az életben vannak olyan esetek, hogy egy megvásárolni kívánt rossz állapotban lévő ingatlanhoz olyan áron jutnak hozzá, hogy érdemes belefektetni. Erre az esetre is van megoldás. Az egyik lehetőség, hogy ilyenkor nem a megvásárolni kívánt ingatlan lesz a hitel fedezete, hanem egy másik lakható állapotú. Ebben az esetben azonban nem lakáshitelt, hanem szabad felhasználású jelzáloghitelt kell igénybe venni. A szabad felhasználás lehetővé teszi, hogy nem csak az ingatlan vételárát, hanem a felújítási munkálatokat is meg lehet finanszírozni a jelzáloghitelből.
5. A földhivatali iraton az aktuális állapotnak kell szerepelnie
Nagyon tetszetős lehet egy külön kisház a telken, vagy egy hatalmas beépített terasz, azonban ha ezek bármelyike nem szerepel a térképmásolaton, vagy nem engedélyeztették, akkor a lakáshitel felvételénél komoly problémát okozhat.
Ha az engedély megvan, csak még nem került átvezetésre a földhivatalnál az a kisebbik a gond. Ebben az esetben a probléma orvosolható, de a hitelfelvételt akár 3-4 héttel is meghosszabbíthatja. Ez aláírt adásvételi esetén komoly gondot jelent a vevőnek, mivel a fizetési határidőből csúszhat ki a bejegyzés miatt, ami akár a foglaló elvesztéséhez is vezethet.
Ha nincs még engedélyeztetve sem és nem sikerül a földhivatalnál a bejegyzés, akkor a legjobb esetben a pénzintézet újabb értékbecslést kér. Ennek az újabb értékbecslésnek valószínűleg kisebb lesz az értéke, mint a korábbinak, így kisebb hitelt fog nyújtani a bank. Abban az esetben, ha valaki nagyon kicentizte az önrészt szembesülhet azzal a problémával, hogy a vételár és a kisebb hitelösszeg közötti különbözetet saját magának kell előteremtenie.
6. Kikapcsolt közművel sem megy
Ha az ingatlan lakható, de a közműveket kikapcsolták benne, akkor is akadályba ütközhet a vásárló a lakáshitel felvételekor. Ugyanis egy kikapcsolt és leszerelt merőóra visszaszerelése akár 3 hetet is igénybe vehet. A helyreállításig, azonban nem lehet véglegesíteni az értékbecslést, így addig áll a hitelbírálat, amíg az értékbecslő be nem tudja fejezni a munkáját.
Mint látható számos problémába nem várt akadály merülhet fel egy ingatlanvásárlásakor vagy lakáshitel igénylésekor. Kérje hitelközvetítő szakembereink díjmentes segítségét, hogy a finanszírozási kérdések ne okozzanak újabb fejtörést!